Проверка недвижимости при Due Diligence: ключевые объекты

Основные моменты, которые необходимо проверить:

1. Зарегистрированные права на объекты недвижимости. Это отражается в выписке из ЕГРН о правах отдельного лица.
2. Соответствие сделок по приобретению прав на объекты недвижимости действующему законодательству, а также подтверждение исполненных обязательств по оплате.
3. Основания для оспаривания права собственности на объекты недвижимости в связи с нарушениями, допущенными при переходе права к предыдущим собственникам.
4. Обременения в отношении объектов недвижимости (арест, ограничения на регистрацию, аренда, ипотека, опционные права, преимущественные права и др.). В основном отображаются в выписке из ЕГРН на каждый отдельный объект.
5. В отношении земельных участков:
   • наличие прав и их госрегистрации (если применимо);
   • отсутствие нарушений прав, претензий третьих лиц при установлении границ;
   • соответствие площади нормативам (в отношении расположенного на земельном участке здания/сооружения);
   • соответствие фактического использования категории земельного участка и разрешённому использованию;
   • наличие в границах зон с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные зоны и др.) и их возможное влияние на планируемую деятельность;
   • наличие уведомлений/предписаний госорганов в связи с нарушением правил эксплуатации;
   • факты резервирования для госнужд;
   • факты инициирования госорганами процедуры принудительного выкупа;
   • наличие ограничений, связанных с проходящими через земельные участки коммуникациями третьих лиц;
   • наличие установленных в пользу третьих лиц сервитутов.
6. В отношении зданий/сооружений:
   • наличие разрешений на строительство и актов о вводе в эксплуатацию;
   • соответствие проектной документации строительным нормам/правилам (рекомендуется проверять вместе с техническими специалистами);
   • отсутствие нарушений прав третьих лиц при реконструкции;
   • соответствие разрешённому использованию земельных участков, на которых они расположены.
7. В отношении арендуемых/передаваемых в аренду объектов:
   • наличие у арендатора права аренды на основании договоров;
   • наличие госрегистрации договоров аренды (если применимо);
   • порядок установления арендной платы и наличие положений об её индексации;
   • наличие права арендатора на субаренду и факты заключения договоров субаренды, ответственность арендатора за действия субарендаторов;
   • наличие права сторон на односторонний отказ от договора аренды, основания возникновения такого права;
   • наличие права арендодателя на одностороннее изменение условий договора аренды (в т. ч. право на увеличение арендной платы);
   • порядок определения и размер ответственности сторон по договору аренды;
   • наличие нарушений какой-либо из сторон своих обязательств по договору аренды.

Как видим, объект недвижимости важно не только должным образом построить и ввести в эксплуатацию. Его использование должно соответствовать определённым требованиям, в том числе относящимся к земельному участку, на котором он расположен.

Так, орган местного самоуправления потребовал признать объект капитального строительства самовольной постройкой и снести его в связи с несоответствием градостроительным, строительным нормам и правилам. Суд посчитал, что необходимо проверить соответствие объекта целевому назначению земельного участка, и отправил дело на новое рассмотрение.

Также важно учитывать, что при проверке недвижимости часто существенное значение имеет публично-правовое регулирование, связанное с госохраной объектов культурного наследия. Разберём этот вопрос в будущих постах.

Корпоративное право и управление — реорганизация и сделки M&A от Максима Бунякина:

• Исключение крупного участника из ООО: подходы судебной практики
• Согласование крупной сделки действиями бенефициара: позиция Верховного суда РФ
• Как поменять устав АО: ключевое
• Изменение условий реорганизации: практические рекомендации
• Все статьи колонки "Практическое КУ — колонка Максима Бунякина"